732.此次回家的任务(2/3)

同学，其实就是最初周家刚刚开始发展时，在方方面面当时给与了自己很多帮助的那几个同学，这几个同学之前每年也也会邀请自己参加同学聚会，而且做的还不错，所以既然是他们邀请，那自己没理由拒绝。

而除了同学聚会意外，他还有一件事情，就是参加商场的营业活动，为自家的商场进行剪彩。

之前远方地产在北桐市拿下了三块地，其中一块用作商品房建设销售，如今在北桐市也算是有名的小区了。然后就是游乐场，有迪士尼的帮忙，还就办过国内第一届正规的动漫大会，如今也是周边好几个省市最有名气的游乐场管。最后，就是商场了，商场因为建设内容太多，而且涉及到招商的问题，所以一直没有正式开业。直到不久前，商场才完成了所有招商，就在最近准备正式挂牌营业，周方远作为董事长，本就应该回来看一看的，结果正好这几天他才附近，那就得了，他还是直接去参加活动吧，给自家的商场站站台。

远方集团的商场，其实说白了，是模仿前世百达的模式来经营的。百达最出名的，或者说老百姓最了解的，就是百达广场了。百达广场是由全球商业地产行业的龙头企业百达集团投资建设的巨型城市综合体，已在全国开业254座百达广场，持有物业面积规模全球第一，所建之处，往往都成为当地的地标性建筑。百达广场内容包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、写字楼、公寓等，集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈。

而这正是周方远所追求的。

大概2001年左右吧，，第一代百达广场横空出世：单店模式，每一层设置一种商业业态，但每种业态打造前，都引入例如沃尔玛等知名品牌，带动其他铺位的销售，业态和盈利模式较为简单。说到第一代百达，有一段往事不可回避。在原时空的话，这段往事就真的是往事，而在这个时空，这段所谓往事，还就是这两年发生的。具体来说的话，最近这两年，其实正是百达大力扩张的时期，百达计划赴港发行reits上市却未果。

澳大利亚最大的投资集团麦格理也在找寻进军内地市场的契机，也是因缘巧合，双方当时一拍即合。麦格理通过贷款，向百达购买了九座百达广场。2005年的百达正是大力发展急需血液的时候，资本市场筹资无果，加上当时已拥有的21个已经运营或动工的商业广场，资金压力巨大。与麦格理达成协议，并借此套现31亿。在麦格理与百达集团的委托管理合同期满后，双方协议分手。

被选中的九个城市的百达广场全部更名为“悦荟广场”。这九个百达广场，全部位于城市最核心的商圈，估值31亿，但是谁都知道，这些楼盘再放十年，价值绝对能疯长。不过话说回来，正是凭借这一次交易的31亿现金，百达抓住了扩张的机遇能做到如今巨无霸的规模，对双方来说也可谓双赢。

而现在交易的这些商场所使用的模式，也是所谓的第一代百达模式。项目占地1.8万平方米，总建筑面积约5万平方米。所谓第一代百达，通俗讲就是一个“商业大盒子”。单层面积5000-10000方不等，一般为地上4层，总规模3-5万方不等，一楼分割销售，二三楼标配为沃尔玛超市，四楼标配为百达影院+大玩家电玩，加上部分餐饮。通过与沃尔玛的战略合作，利用超市大卖场的聚客力带动人流，促进一楼商铺的销售回款。四楼的餐饮及娱乐也可有效带动目的性消费人群。百达借此开创了订单式商业地产的先河。其实这样的单体商业规划在全国各地各类城市都屡见不鲜，成功和失败的案例比比皆是。

第一代百达商业规划简单，便于快速复制。但缺点是仅凭一楼铺位散售，难以支撑百达快速开发的现金流。这也是第一代百达难以为继，最后不得已壮士断腕的原因。

所以等到2004年，2004年，第二代百达出现：商业组合店产品，规模较第一代扩大了两至三倍，增加了百货、影院、电玩、餐饮等多种业态和品牌店。而所谓第二代百达，从规划来看，算是第一代百达的简单升级。从原来的“主力店驱动型的单体商业”，进化为“主力店驱动型的多个单体商业”而已。对比第一代，第二代产品的规模更大，可销售面积更大，但仅仅停留在一代卖一楼，二代卖2个一楼这种简单相加。其实质和一代没有本质的区别。第二代百达仍然难以解决百达快速开发的现金流问题。

于是乎，百达三代横空出世。

第三代百达广场为百达独创的商业地产模式，将户外室内步行街与商业大楼结合在一起，打造一个巨大的城市综合体，内容包括大型商业中心、商业步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、休闲、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈。

这一次百达集团吸取了前两代百达广场开发的教训，学习国外开发城市综合体的经验，推出第三代百达——百达城市综合体产品。通过住宅，公寓、写字楼、商业外街等可售物业的回笼资金，支持购物中心的开发与运营，有效解决了现金流的问题。凭借这一模式和百达强大的执行力，快速在国内复制并取得了阶段性的成功。

建筑平面规划上，通过室内步行街和中庭，经过科学合理的动线设计将功能不同的主力店有机地联系起来